Čo treba zvážiť pri ohlasovaní stavby?
Donedávna sa domy mohli stavať bez povolenia len vtedy, ak ich zastavaná plocha nepresiahla 35 m2. Začiatkom roku 2022, t. j. nadobudnutím platnosti Poľskej dohody, boli zavedené aj predpisy, ktoré umožňujú výstavbu domu so zastavanou plochou do 70 m2. Bez stavebného povolenia, stavbyvedúceho a stavebného denníka tak možno postaviť nielen modulový dom 35 m2, ale aj väčší. Nezáleží teda na materiáli, z ktorého je objekt vyrobený – tieto predpisy sa vzťahujú na modulárne objekty aj na tie, ktoré sú postavené tradičnými metódami.
Na čo však myslieť pri rozhodovaní o realizácii takejto investície a príprave ohlásenia na stavbu stavby do 35 m2 a väčšej? Predpisy stanovujú, že na každých 500 m2 pozemku možno postaviť jednu takúto stavbu. Okrem toho musí ísť o samostatne stojacu stavbu s maximálne dvoma podlažiami. Domy na ohlásenie aj tak musia byť postavené v súlade so stavebným zákonom – preto je potrebné dodržať napríklad minimálne vzdialenosti od susedných nehnuteľností.
Rozhodujúce je aj to, že stavba domu do 35 m2 a viac so stavebným povolením je možná len vtedy, keď je objekt postavený pre vlastnú potrebu a nie napríklad na prenájom. Investor musí byť navyše vlastníkom pozemku, na ktorom má stavba vyrásť.
Pred nahlásením stavby budovy do 35 m2 sa oplatí zistiť aj to, ako sa počíta jej plocha. Vyzerá to takto:
- miestnosti alebo ich časti s výškou 2,20 m alebo väčšou sa pri výpočtoch zohľadňujú na 100 %,
- miestnosti alebo ich časti s výškou od 1,40 m do 2,20 m sa zohľadňujú v 50 %,
- miestnosti alebo ich časti s výškou menšou ako 1,40 m nie sú zahrnuté do výpočtov.
Dôležitým kritériom je aj oblasť vplyvu domu, ktorá musí byť celá na pozemku, na ktorom sa bude stavať – nemôže teda zasahovať do susedných nehnuteľností. Dôležité je, že pri rozhodovaní o stavbe domu do 35 m2 na zakázku nezabúdajte, že musí byť v súlade s miestnym územným plánom, teda miestnym plánom územného rozvoja. Ak sa má stavba realizovať v území bez územného plánu, investor musí získať stavebné podmienky (WZ) - úrad je povinný ich vydať do 21 dní.
Kde mám ohlásiť stavbu objektu do 35 m2?2?
Žiadosť o výstavbu stavby do 35 m2 sa podáva na okresný úrad starosty, mestský úrad - ak sa pozemok nachádza na území mesta s právami obce, alebo okresný úrad - ak je pozemok vo Varšave. Nie je potrebné sa registrovať osobne – môžete to urobiť aj online. Navyše podľa nových predpisov nemôžu úradníci stavbe brániť. Investor nemusí čakať na žiadnu odpoveď, ale s prácami môže začať ihneď po doručení oznámenia príslušnému správnemu orgánu.
Hoci pri stavbe domu do 35 m2 sú formality obmedzené na minimum, o plánovanom termíne začatia prác by mal byť informovaný stavebný dozor a projektant, ktorý dohliada na súlad stavby s projektom. Investor je tiež povinný vykonať geodetické určenie územia a po ukončení stavby geodetický súpis skutočného stavu.
Kedy mám podať žiadosť?
Žiadosti o výstavbu budovy do 35 m2 je potrebné podať po zhromaždení potrebných dokumentov, pred začatím stavebných prác. K žiadosti musí investor priložiť okrem stavebného návrhu a územných podmienok (pre územia bez miestneho plánu územného rozvoja), že:
- stavba slúži na uspokojovanie vlastných potrieb bývania,
- investor preberá zodpovednosť za správu staveniska, ak nebude mať stavbyvedúceho,
- dokumentácia priložená k žiadosti je úplná.
Koľko stojí podanie žiadosti?
V prípade rodinných domov, v ktorých sa nevykonáva podnikateľská činnosť, je ohlásenie stavby do 35 m2 bezplatné. Pred zavedením nových predpisov sa poplatok vzťahoval len na investorov, ktorí zamýšľali využívať časť rodinného domu na iné účely ako na bývanie – predstavoval 1 PLN za štvorcový meter úžitkovej plochy, najviac však 539 PLN. Vzhľadom na nové predpisy, ktoré umožňujú stavbu domu len na osobné užívanie, sa však toto ustanovenie ruší.
Hospodárska budova do 35 m2, povinnosť ohlásenia
Nové predpisy síce poskytujú viac možností investorom, ktorí majú záujem postaviť si rodinný dom pre vlastnú potrebu, no v kontexte hospodárskych budov sa nezmenili. Ako sa dočítame v stavebnom zákone, ohlásenie je potrebné pri stavbe ”samostatne stojacich jednopodlažných hospodárskych budov, garáží a prístreškov pre autá so stavebnou plochou do 35 m2 a celkový počet týchto zariadení na pozemku. nesmie presiahnuť dva na každých 500 m2 plochy pozemku.”
Ohlásenie stavby hospodárskej budovy s výmerou do 35 m2 sa vykonáva rovnako ako doteraz platný postup.
Hoci niekoľko rokov bolo možné stavať domy bez povolenia, záujem o ne vzrástol s vyhlásením predpokladov programu Poľský poriadok. Od januára 2022 sú v platnosti nové predpisy a konanie o ohlásení stavby má byť z pohľadu investorov ešte jednoduchšie.